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房市反轉之前，大家都不斷討論房市潛在與未來的風險；房市反轉之後，大家除了熱切討論房市何時才會落底之外，每年也如慣例般暢談目前房市可能遇到的風險。以今年來說，各界認為房市的風險不外乎升息、縮表、選舉、斷頭潮等等。但住展房屋網企研室認為，目前建商普遍還存有「多頭心態」，才是房市潛藏的最大風險。 

為什麼這麼說呢？因為自從房地產景氣下滑至今，還是有許多建商心態停留在過去的大多頭，這種心態包括「不願降低利潤」、「價格訂得高高」、「多撐幾年就會好轉」、「怕賣太便宜少賺」等等，並未轉成空頭時的「利潤捉少一點」、「價格降多一點」、「先落袋為安」的正確心態。 

心態錯誤會導致什麼問題？最明顯的就是「價格降幅不足」，導致「建案滯銷」，最後出現「房市長期修正無法落底」。 

我們最常看到的狀況是，多數建商都認同「價格要降才有人買」，有的建商還會呼籲同業要降價，但每每自己推案時，卻覺得自己的房子不一樣，所以價格又想賣得老高，呈現「心態悲觀，但開價超級樂觀」的詭異情況。 

眾所周知，房市本來就有景氣循環，房市好的時候利潤捉高一點，房市壞的時候利潤就捉少一點，但有的建商卻不這麼想，因為他們過去十幾年來，已經習慣多頭時期的高利潤，所以不願接受薄利推案。有的建商雖然降價，但同時降低進料成本，透過cost down的方式來維繫利潤空間。事實上，這根本稱不上降價，而是降低建材等級、同時降低售價罷了。 

另，有的建商還想想賣多頭時的價格，因為他們自認「可以撐得過去」、「再等幾年就會好」。但問題是，台灣房價從反轉現在跌幅只不過約一成多，根本不到底部，但業者卻不降價，反而去期待那個不可知的底部到來。 

如果大家都願意降，那麼房市就會很快到底，修正到底之後就能期待反彈波的到來。但現在賣方卻已普遍形成「不降價等落底」的風氣，但不降價房市要怎麼落底呢？難道期待買方追價嗎？ 

這種不願再降價的風氣，或許正是房市必須陷入長期修正的主因。大家都在等落底，卻沒人肯再降價，那麼就遲遲等不到底部的到來，這是無庸置疑的！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據人力銀行調查，去年就業市場的薪資水準較前年微幅提升0.86%，平均薪資約新台幣3.62萬，起薪最高的行業是「建築營造／不動產相關」，以32,904元揮別連續三年下降的陰霾，擠下電子資訊業，重回第一寶座。 

1111人力銀行日前公布「2017年度薪資調查」，去年就業市場的薪資水準較前年微幅提升0.86%，起薪最高的行業是「建築營造／不動產相關」以起薪32,904元，第二名則是去年的龍頭「電子科技╱資訊╱軟體╱半導體」，以32,808元居次，第三名則是「金融投顧/保險相關」，以32,664元擠下「運輸物流/倉儲/貿易」，成為起薪第三名。 

1111人力銀行公共事務部暨職涯發展中心總經理李大華表示，過去幾年「建築營造／不動產相關」受到房市衝擊交易量萎縮，引發房仲倒店潮，原本居各業起薪之最，卻從2013年起一路下滑，更在2016年首度掉出前三名榜單。但2017年以不到一百元的差距擊敗資訊業，重回起薪冠軍寶座。 

若從成長幅度來看，「建築營造/不動產相關」仍為去年成長幅度最高，以平均月薪漲幅超過1,300元居冠，其次是「農林漁牧/水電資源」成長近4.0%，第三則是「金融投顧/保險相關」成長3.3%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據信義房屋統計內部成交資訊後發現，2016換屋族比例略有減少，但2017年大新竹地區換屋族比例已近4成，仍以新竹科學園區員工為主力。

信義房屋分析換屋原因，除了小孩增加之外，也有不少人是為了要三代同堂，且偏好屋齡10年內大樓，決定此時換屋，應該是目前房價波動趨緩、利率偏低，且無政策干擾，因此吸引消費者換屋。 

信義房屋竹北六家店長歐陽彥博認為，竹科工程師身價水漲船高，且房價近來趨於平穩，利率卻1年比1年低，更無打房政策干擾，因此有換屋需求者不再觀望，2017年換屋族比例開始攀升，首重學區、環境、屋齡及建商品牌。 

竹北市有高鐵且接近高速公路，且臨近竹科園區，信義房屋竹北勝利店長黃競鋒指出，不塞車僅需15分鐘車程且生活機能佳，有6成換屋族是「園區客」，年齡層約在35到45歲之間，對小孩教育非常重視，鎖定區域為喜來登特區、河岸頭前溪兩旁、高鐵新竹站周邊、法院特區4大區塊，這4區塊都有不錯學區如成功國中小、十興國小、興隆國小等。 

新竹市部分，信義房屋新竹經國店長張宜佳指出，新竹市的換屋族準備買新屋多半有地緣性，新、舊房子通常都在鄰近商圈，原本擁有500至800萬的舊華廈，換屋購入1,000至1,500萬的10年內新大樓或透天。此外也有部份從北區換屋到東區，購屋選在好市多、大遠百、清華大學3大商圈。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

北市去年調高路段率，導致不少房屋稅大增，有許多人批評路段率無法真實反映現況，如年年都是「地王」的101大樓，其路段率居然竟輸給西門町。北市府財政局日前表示，擬結合地理資訊系統(GIS)，通盤檢討全市1245條路段率，建立科學量化指標。

北市財政局長陳志銘表示，路段率的評定值越高，就代表越值錢，還會和實價登錄的平均房價套疊，讓路段率的評定更客觀合理。

陳志銘說，過去路段率評定都是靠人工作業，常遭質疑不夠客觀，為了要真實反映區段價值，財政局希望可以建立量化指標，目前規畫結合地理資訊系統，除了考量交通、商圈等因子外，還可以把公園、捷運、高壓電塔、殯儀館等公共設施也加入計算。

陳志銘也進一步表示，在今日北市府將舉行的「居住正義論壇」第六場，財政局將安排討論路段率評定議題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

桃園市人口持續成長帶動房市需求，根據台慶不動產統計實價登錄資料，顯示去年桃園市熱門總價帶以500~1000萬元的交易占比近5成最多，而總價未滿500萬元的物件交易占比也約26.9%排名第2，兩者合計顯示總價1000萬元以下物件交易占比高達74.6%。觀察房數交易比重，以3房交易占比近5成最多，其次為2房交易，占比約29.5%，兩者合計占比超過76%。統計顯示桃園以總價1000萬元以內、2~3房最受歡迎。

▲桃園總價1000萬元以內交易量以屋齡2年內占3成最多，且多位於中壢區。(業者提供)

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘說明，目前房市買氣以自住市場為主，總價1000萬元以下、2~3房型的房屋物件，即可滿足多數民眾的需求，且政府陸續釋出不少福利政策，加上相較於大台北地區，桃園維持1字頭行情，讓去年桃園的房市交易逐漸回溫，今年交易量有機會持續攀升。

觀察桃園總價1000萬元以內的屋齡帶交易比重，交易量以屋齡2年內占3成最多，且多位於中壢區，有巢氏房屋中壢環中加盟店店長林清華表示，中壢區華美三路、環保路、普忠路等路段，在去年均有建案交屋潮；不過中壢地區仍以透天物件交易為主，像是中壢後站的環中東路及龍岡路一帶，以屋齡超過30年、地坪約17~25坪的中古透天為交易主力，總價約在400~600萬元之間。

其次則以屋齡20~30年的中古屋，占比超過2成排名第2，多集中在桃園區，永慶不動產桃園國際加盟店店東余玟進表示，桃園區20~30年的中古物件，多位在市中心，屬地段佳、生活機能完整的區域，以坪數約30多坪的3房格局較多，單價每坪約14~18萬元，由於公設比相較新大樓低，室內坪數大，也是吸引民眾選擇中古屋的原因之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

據住展雜誌統計，今年北台灣房市329檔推案預估量為1,614.9億，較去年實推案量1,829.1億減少約11.7％，推案量連續二年下滑；在北台灣各縣市中，以新北市推案預估量約684.3億最多，其次為桃園市約380.2億，台北市則約355.3億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市329檔連二年量縮，從好的方面看，供給量不致於失控，成交價較能守在相對穩定的水位，但從壞的方面看，意味著建商多看淡近期市場，心態較為保守，所以不敢大舉推新案。 

千呼萬喚不出來　指標豪宅仍缺席　

最受矚目的北市的指標豪宅『F4』:「One park taipei 信義聯勤」、「Diamond Tower」、「冠德信義」與「陶朱隱園」。其中，「One park taipei 信義聯勤」、「冠德信義」和「陶朱隱園」都預計取得使照後才要公開，另「Diamond Tower」預售時間也未定，所以今年329檔已篤定缺席。 

何世昌指出，雖然指標豪宅缺席，但北市329檔大坪數案量占比已有提高的跡象，如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」、「Jade 12」等案，案量占北市329檔約四成左右，反而比小宅案量還多。 

北市329檔另一個特色，是都更推案延續去年熱度，依然扮演房市主角，如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「耕隱」、「台大敦仁」、「恆合江山」、「松江無籬」、「鵲喜」、「岫廬」等八個建案都是都更案，場子相當熱鬧。 

新北市329檔推案重心集中在新興重劃區，尤以板橋江翠北側、土城暫緩發展、林口新市鎮與新店央北等重劃區推案量最多，這四個重劃區案量超過四百多億，占比逼近七成。推案過度集中化的結果，是會形成價量齊揚、或是掀起新一波價格戰，確實值得觀察。 

桃竹走平實路線　基、宜陷冰河期

桃、竹建商則大喊『我們不一樣』，推案形態跟大台北呈現不同的風貌。桃、竹329檔建案多平均分布在各行政區，產品則以二、三房為主流，符合首購族群和一般家庭的購屋需求，如「富宇全球案」、「麗寶青年時代」等案；價格方面，多走平實路線，挑戰新高價的建案較少。

至於宜蘭和基隆，今年329檔案量極少，宜蘭預估量僅約8.5億，基隆則僅約5億。推案量銳減的主因，是因為近期市況不佳，基隆從去年Q4起推案就大幅減少，而宜蘭冬季房市因旺季不旺，導致建商心生觀望，所以縮手不推案。

何世昌分析，去年房市盛行的讓利風似乎沒延續到今年329檔，目前預估開出的新案，不少建案都將開出高價，尤其是大台北地區最明顯，例如中正、信義、中山、板橋、土城與新店，都有高價案將推出。在讓利案減少的情況下，今年329檔買氣能否續熱，可能是房市回溫與否的重要觀察期。如果民眾不買單，就代表建商定價太過樂觀，房市尚未落底；如果買氣持續成長，那麼距離房市回溫可能越來越近了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

臺北市「包租代管」去年11月上路，到今年2月已經媒合110件。臺北市政府今天(16號)舉行居住正義論壇，都發局長林洲民說，為了讓包租代管更順利推動，市府將調高中央訂定的「包租代管」22500元市價租金上限。另外包租代管另一大重點為稅務減徵，北市府正修法，包租代管房屋稅要減徵20%，地價稅減徵80%。

公宅興建速度慢，為了讓臺北市的空屋釋出出租，中央推動包租代管補助，臺北市的包租代管政策去年11月上路，到今年2月，有意願的房東有177戶，房客申請數為319戶，成功媒合110戶。北市都發局長林洲民說，臺北市推動包租代管政策發現推動的問題，是中央訂定的租金上限為市價22500元，實際租金八折18000元，不符合臺北市三房型以上家戶需求，北市府將現行的租金上限往上調整，可能三房型調高至25000-27000元，不要還要討論。

崔媽媽基金會呂秉怡則提出，北市調高租金上限，可能要等今年執行完，明年才可以執行，否則會失信於已經參與包租代管計畫的房東，讓調低租金的房東對政府不信任。

營建署國民住宅暨土地組長朱慶倫表示，北市要提高租金上限沒問題，但政府補助給租屋業者的開發費與媒合費不應調整，業者可能衍生包租三年，房屋空租、退租期間的租金費用，業者要自行吸收相關風險。永勝租屋執行長徐銘達表示，臺北市一年要達成2200戶包租代管，以目前北市空一年以上空屋達3萬6千戶，他有信心達標，住商不動產經理徐佳馨則提出，包租代管推動，房租最在乎的稅務問題，除了房屋稅、地價稅，其實還有所得稅，林洲民表示，北市府正修法，房東參與包租代管，房屋稅將從2.4%減徵至1.5%，地價稅則從千分之10降至千方之2。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】